Am ajuns la momentul în care semnez contractul de achiziţie al unui imobil, la mai bine de două luni după ce am început. Am povestit aproape în direct cum am negociat cumpărarea unui apartament şi etapele prin care am trecut şi le mulţumesc celor ce au scris comentarii şi opinii.

Voi termina cu discuţiile finale şi achiziţia propriu-zisă, iar apoi voi evalua rezultatele, în comparaţie cu planul iniţial.

În articolul anterior, tocmai plecam în vacanţă, lăsând o ofertă negociată de care nu eram satisfăcuţi şi pornind o discuţie pentru cumpărarea unui apartament nou în detrimentul unuia vechi. Înainte de a pleca, am mai avut o foarte lungă şi complicată discuţie cu reprezentantul fondului de investiţii, în care am schimbat argumente, eu pentru a cere un preţ, mult mai scăzut, el pentru a-mi spune că nu se poate orice pe lumea aceasta.

Am schimbat SMS-uri în vacanţă, iar când m-am întors am continuat să discut în fiecare zi cu reprezentantul vânzătorului, până m-am convins că mi s-a aprobat cea mai bună ofertă posibilă în acest moment. Apartamentul #9 a fost inclus într-un pachet cu mai multe apartamente ce urmau a fi vândute şi mi-a fost oferit la preţul de 81.000 euro, inclusiv TVA şi inclusiv un loc de parcare.

Pentru a compara cei 60.900 pentru apartamentul #8, mai mare, cu cei 81.000 euro pentru apartamentul cu #9, care includea un loc de parcare, am cântărit mult opţiunile împreună cu soţia mea, iar pentru a face o analiză obiectivă am estimat gradul de uzură al apartamentelor la o durată de viaţă de 100 de ani. Pentru apartamentul #8 construit în 1975, plătim 950 euro pentru fiecare an de viaţă rămas. Pentru apartamentul #9, construit în 2009, plătim 825 euro pentru fiecare an de viaţă rămas, aşa că l-am ales pe acesta din urmă. Evident că după ce ne-am decis, a intrat în joc psihologia umană, cu sentimentul de satisfacţie care ne-a făcut pe amândoi să ne convingem singuri că hotărârea deja luată era cea mai bună.

De când ne-am dat acordul şi până la semnare a trecut o săptămână, în care cursul leu euro s-a depreciat cu 2%, apoi a urmat drumul la notar, un notar cu care mai lucrasem în trecut şi care a descoperit o documentaţie incompletă la locul de parcare, care a trebuit înlocuit cu altul alăturat. Am semnat, am plătit în termenul de două zile acordat de vânzător şi am preluat apartamentul şi garanţia de vicii ascunse valabilă timp de un an de zile.

Iată graficul final cu preţurile apartamentelor (click pe imagine):


Costurile notariale au fost de 1,000 de euro.

În orice activitate mai complexă este util atât să faci un plan cât şi să îl revezi la sfârşit pentru a trage câteva concluzii:

  • Am vrut să fac o investiţie în domeniu imobiliar şi am făcut-o. OK
  • Am investit în imobiliare pentru a mă proteja de un posibil puseu inflaţionist în zona euro în următorii ani. Un risc încă există.
  • Am estimat un preţ de maxim 60.000 euro după amenajare şi o chirie de 300 de euro. Am plătit până acum 82.000 şi încerc să mobilez cu 8.000 ca să justific o chirie de aproximativ 550 euro, cu un randament de peste 5,5%.
  • Am intenţionat să finanţez în euro cu dobândă de maxim 7,5%. Parţial am finanţat cu 7,54%, dar numai în primii doi ani. Cealaltă parte am finanţat-o tot de la familie şi prieteni, la un cost ceva mai mic şi totul în lei.

Concluzia este că sunt mulţumit că am făcut tot ce am putut ca să obţin cel mai bun rezultat, iar la sugestia unui cititor “odiseea” continuă cu povestea închirierii apartamentului.

*Notă: în toată această serie de articole, nu am folosit numele reale ale interlocutorilor mei şi am omis sau schimbat câteva aspecte minore, din motive de confidenţialitate.

Ce părere ai despre articol?
  • Inutil (18)
  • Insuficient (0)
  • Interesant (19)
  • Excelent (15)
Please share and like us:
0

Alte articole care te-ar putea interesa:

13 Comments for this entry

  • Serghei says:

    Ai obtinut o reducere semnificativa fata de pretul initial(care totusi extrem de sus pus). Mie si-asa mi se pare scump(bine – nu cunosc toate datele – locatia exacta, suprafata, etaj, etc).
    E bine ca e nou imobilul – asta te va scuti de alte potentiale cheltuieli suplimentare penru reparatii viitoare si te rezolva si cu timpul – cumperi mobila si gata. Totusi – +8000 pt. mobila mi se pare cam exagerat.
    Deci nenea Timis a ramas fara comision in final, sa inteleg? :D E si-asta o reducere buna din pret.
    Succes mai departe!

    • Florin says:

      Voi încerca nu folosesc tot bugetul, dar totuşi aş vrea să aleg o mobilă frumoasă pentru a poziţiona apartamentul pe categoria lux.

      Da, nenea Timiş a rămas fără comision, i-am făcut totuşi un mic cadou pentru efortul depus.

      Multumesc, pentru urari.

  • followme says:

    Mult noroc la noua achiziție!!!!
    Nu trebuie sa iți faci griji, un apartament amenajat cu gust găsește și chiriași pe măsura.

    followme

    http://7years2million.blogspot.com

  • Anca says:

    Sa il stapaniti sanatosi! Acum asteptam Odiseea inchirierii… :-)

  • atalbu says:

    De curiozitate: ce anume incerci sa protejezi de un puseu inflationist? Daca pleci de la premiza inflatiei a euroului, ce crezi ca se va intampla cu dobanda ta cand va exista acea inflatie? Daca nici macar pe hartie yieldul nu-ti acopera costul capitalului, de ce ii mai zici investitie?

    • Florin says:

      Salut, este o intrebare foarte buna. Ceea ce vreau sa protejez de un puseu inflationist este puterea mea actuala de cumparare si economiile prezente si viitoare. Astazi daca as depune economiile la banca as primi mai putin decat inflatia atat la lei cat si la euro. Din acest punct de vedere randamentul este mai mare.

      Astazi dobanzile de referinta pentru zona euro sunt sub inflatia din zona euro, aceasta fiind politica BCE si a tuturor bancilor centrale. Da, pana la urma dobanzile vor creste dar decalat fata de puseul inflationist. Si pana la urma, pentru doi ani dobanda mea este fixa.

      Termenul de investitie este corect, chiar daca e vorba de o investitie cu potential de a distruge valoare. In acelasi timp este un hedge pentru portofoliul meu, care contine in principal investitii pe pietele de capital, investitii care vor fi afectate mai mult de un puseu inflationist decat o investitie in real estate.

  • Iulian says:

    Felicitari pentru achizitie!
    Foarte bine ca ti-ai facut plan de afaceri inainte sa pornesti la drum! In felul acesta, o sa ai parte doar de properitate in viata! Uite ce a patit cineva care a plecat la drum fara un plan: http://dono.ro/imobiliare-a-la-romania/

    Sa nu uiti sa ne povestesti aventura imobiliara urmatoare. Stii cum au pornit cei care au devenit moguli, de la putin.

  • atalbu says:

    Pai… nu prea ai cum sa-ti protejezi economiile daca tu cumperi prin credit.

    In primul rand puterea ta actuala de cumparare are legatura cu veniturile tale, nu cu propietatile pe care le ai. Daca vrei sa-ti protejezi puterea de cumparare de inflatie iti raportezi venitul la inflatie, nu faci investitii tocmai in dobanda care crezi ca va avea cea mai mare crestere de dobanda. In al doilea rand puterea ta actuala de cumparare va scadea drastic cand iti vei da seama ca vei inchiria cele 2 camere din Obor la 300 si nu la 550. Lux nu inseamna doar plasma si masa de cafea Ikea, inseamna in primul rand locatie, apoi intimitate.

    In al treilea rand, daca pui banii azi la banca, vei avea un randament mai mare daca iei in calcul, in primul rand costul LUNAR al investitiei, nu valoarea de vanzare a activului, ca tu ai si costuri de capital foarte mari, mai mari decat asa zisul randament calculat de tine, in al doilea rand o chirie mult mai mica, cam jumatate, in al treilea rand perioade de neocupare, impozite, reparatii.

    Cat despre hedge, cred ca iti scapa conceptul. Tu acum tocmai ti-ai legat o buna bucata din costurile tale de dobanda la EUR, care urmeaza direct proportional inflatia. Daca vroiai sa faci hedge pe piata de capital iti faceai pur si simplu un future.

    Din ce vad eu tu pur si simplu ai vrut sa-ti cumperi un apartament si ai cautat toate scuzele din lume pentru a o face. Asa zisul plan de afaceri este complet gresit, pornind de la principiile enuntate (este fix in contradictie) pana la asumptiile de venit, care sunt puse acolo pe hartie doar a da o cifra neagra si nu rosie in fiecare luna, dar nu au nicio legatura cu realitatea.

    Vei pierde multi bani. Cu cat incerci sa vinzi mai repede apartamentul cu atat vei pierde mai putin.

    • Florin says:

      Mulţumesc pentru mesaj, parţial ţi-am răspuns deja, parţial nu sunt de acord. Peste 10 ani, poate am putea spune exact cât am pierdut sau câştigat, cel puţin voi şti dacă a fost un succes sau dimpotrivă.

      Cel puţin la partea de închiriere, vom şti cum stau într-o oarecare perioadă de timp şi o să scriu şi pe blog.

  • Ses Vasile says:

    Am 18 ani si imi doresc sa invat cat mai multe despre investitii si educatie financiara. Nici nu iti inchipui cat m-a ajutat seria asta de articole. Mersi !

    • Florin says:

      Şi eu mulţumesc, intenţia mea este exact asta, să îi învăţ pe cei tineri, prezentând experienţele mele şi modul de abordare al problemelor. Daca ai intrebari sau sugestii de articole, nu ezita sa scrii.

  • Gelu says:

    Cum se face calculul randamentului? Chiria*12/valoarea achizitiei?
    Multumesc.

  • Florin says:

    Veniturile sunt reprezentate de chirie * 12. Costurile sunt: a) 12% din venituri, impozit pe chirii; b) impozit pe locuinta anual; c) asigurarea anuala a locuintei . Venituri minus cheltuieli dau venitul net anual. Acesta se imparte la valoarea achizitie + costuri notariale + costuri amenajare pentru a obtine un randament anual teoretic.

    Daca as fi foarte diligent, as considera si o pierdere de venit din perioada in care apartamentul este neinchiriat, precum si costurile cu intretinerea in perioada respectiva.

css.php