Odiseea unei investiţii imobiliare – La bancă

Am decis în familie să achiziţionăm un apartament ca şi investiţie, considerând că în prezent contextul este favorabil. Am scris deja despre Planul investiţiei imobiliare şi despre dorinţa de a obţine un credit în acest scop. De la bun început ştim că vor urma tot felul de întâmplări neprevăzute aşa că tragem mult aer în piept.

Voi descrie etapele şi acţiunile mele pentru concretizarea achiziţiei . Fiind vorba de o investiţie importantă, trebuie să o planificăm, să căutăm cu atenţie oportunităţile, să negociem tot ce se poate negocia, să semnăm actele şi apoi să ne simţim bine ca nişte investitori împliniţi :). Am ajuns la etapa în care trebuie să identificăm sursele de finanţare ale investiţiei şi aici avem cinci posibilităţi teoretice:

• Economii personale (pe care ar fi trebuit să le strângem anterior)
• Folosirea altor sume aflate la dispoziţia noastră (pentru o perioadă mai mare de timp)
• Împrumuturi de la familie şi prieteni
• Împrumuturi bancare ipotecare
• Alt fel de împrumuturi purtătoare de dobândă (incluzând împrumuturi bancare, împrumuturi de la societăţi financiare etc)

Ordinea preferinţelor este de sus în jos, iar combinaţiile între variante sunt posibile şi chiar indicate. Am pornit de la economiile personale şi a fost uşor să le tăiem de pe listă – avem câteva investiţii de portofoliu pe bursă, dar pe care nu intenţionăm să le lichidăm, nu este logic să renunţăm să fugim după un iepure pentru a urmări altul. În aceste condiţii, pare riscant să ne gândim la investiţii noi, dar lipsa economiilor nu înseamnă că nu avem capacitate de îndatorare, iar scopul investiţiei este tocmai de a genera bani, nu-i aşa?

Voi scrie la un moment dat despre sumele de care poţi dispune, dar care nu îţi aparţin, mie personal mi se întâmplă în mod constant să păstrez luni de zile în cont bani,  care nu sunt ai mei, dar valoarea acestor sume şi orizontul temporar nu permit să fie folosiţi pentru investiţii pe termen lung.

Ajunşi la împrumuri de la familie şi prieteni, decidem să nu apelăm la aceştia deoarece tocmai am returnat datorii către unii şi încă mai avem de plată către alţii, deci deocamdată nu este o rută viabilă.

Ajungem deci la bănci şi la alte organizaţii care pot da împrumuturi. De la bun început excludem toate împrumuturile cu dobânzi de peste 10%, că sunt ele de nevoi personale fără garanţii, carduri de credit, împrumuturi de mică valoare, etc. Dacă vrem să facem o investiţie, vrem să câştigăm, nu să ajutăm banca să facă profit.

Primul drum pe care l-am făcut a fost la acolo unde am relaţia cea mai buna, o bancă la care am conturile de 7 ani (nu intenţionez să o numesc, pentru a putea glumi puţin pe seama lor în cele ce urmează). Trebuie să ştiţi că unul din principalele concepte de afaceri ale unei bănci este exact acela că vor fideliza clientela şi vor vinde produse noi (credite şi nu numai) către clienţii lor constanţi. Pentru primul pas, acest concept a funcţionat impecabil, m-am adresat direct acelei bănci şi chiar mai mult, m-am adresat printr-un email ofiţerului de credite care îmi propusese un credit cu doar şase luni înainte, fără ca eu să solicit asta. Primul obstacol:

Delivery has failed to these recipients or groups: The e-mail address you entered couldn’t be found.

Se pare că performanţa domnişoarei nu fusese satisfăcătoare şi ea nu mai lucra în bancă pentru a putea continua discuţia de unde o lăsasem. Aşa că a trebuit să mă deplasez la bancă pentru a solicita ajutorul. Contactul meu permanent sunt persoanele din “front desk”, de la ghişeu cum se spunea, doar că acum stau la birouri. Ele însă nu au atribuţii de a vinde produsele de credite, aşa că l-au chemat pe “specialistul de produs”.  Al doilea obstacol: specialistul de produs nu mă cunoştea şi nu avea nici o simpatie pentru faptul că eram client al băncii de 7 ani aşa că i-am amintit toate aceste lucruri, dar nu a părut impresionat, în ultimii 7 ani fusese probabil ocupat cu liceul şi cu facultatea şi cu găsirea unui job în condiţii de criză.

Am trecut la problemă, i-am spus exact obiectivele mele  şi i-am explicat şi sursele de venit ale familiei, ceea ce nu este atât de simplu precum pare. Mi-a (re)-confirmat că banca respectivă poate lua în considerare toate sursele de venit, ceea ce eu am bifat ca primul succes. Cu ceva timp în urmă, una din cele mai mari bănci din sistem mi-a refuzat un card de credit, deoarece nu-mi putea lua în considerare toate sursele mele de venit. Tocmai mi-am închis conturile cu ei datorită comunicării defectuoase.

Revenind la discuţia despre creditul imobiliar, specialistul s-a oferit să îmi pregătească o ofertă pe loc. Asta m-a mirat, dar am rămas circumspect şi am avut dreptate pentru că după o lungă aşteptare de 5 minute, mi-a fost înmânată o cerere de credit cu datele mele de contact şi informaţiile standard la nivel european privind creditele pentru persoane fizice, inclusiv desfăşurătorul ratelor. Nu conţinea şi actele necesare pentru obţinerea creditului respectiv aşa că acestea mi-au fost scrise cu pixul pe spatele ofertei. Am încheiat întâlnirea şi am studiat documentul acasă. Iată principalele aspecte analizate:

1. Suma creditului: am solicitat informaţii cu privire la un credit de 40.000 euro pornind de la premiza că aş avea un avans de 20.000 euro pe care în practică nu îl am;
2. Durata creditului: am solicitat durata creditului la maximul perioadei acordate de bancă, 30 de ani, dar nu neapărat aceasta este durata cea mai potrivită pentru mine;
3. Moneda creditului: euro pentru a obţine o dobândă mai mică;
4. Rata dobânzii: EURIBOR + 5,6% = ~6,83%: specialistul a uitat să îmi spună că dacă aş avea salariul plătit prin banca mi s-ar oferi o reducere de 0,25% la dobândă;
5. DAE 7,66%: deci încă 0,83% pentru alte costuri;
6. Între acestea intră o poliţă de asigurare a imobilului de 0,15% anual: oferta trebuie studiată separat;
7. Tot în altele intră o poliţă de asigurare de viaţă de 0,22% pe an: oferta trebuie studiată separat în condiţiile în care deja am o poliţă de asigurare de viaţă;
8. Analiza dosarului de credit durează aproximativ 30 de zile de la data la care am depus toată documentaţia: aici este o mare problemă pentru că trebuie să găsesc apartamentul pentru a depune documentaţia şi trebuie ca vânzătorul să mi-l păstreze 30 de zile până se analizează creditul. Aceasta se face fie în cadrul unui antecontract cu riscul de a pierde bani, fie cu riscul de a pierde apartamentul, dacă vânzătorul convinge pe altcineva;

Datorită aspectelor de la punctele 1. şi 8. am considerat alternativa unui credit de nevoi personale cu garanţii ipotecare în condiţiile în care aş putea folosi locuinţa personală ca şi garanţie. Acest credit are marja de 6,6% sau 5,6% dacă salariul este plătit prin bancă. Acest ultim aspect l-am aflat singur, interlocutorul meu probabil nu s-a gândit că este nevoie să îmi spună.

Obiectivul era de obţinere a unui credit cu dobândă de sub 7,5% şi se pare că dacă obţinem câteva înlesniri de la bancă, putem atinge obiectivul. Acum trebuie să strângem documentele şi apoi să trecem la discuţii mai serioase în episodul viitor.

Please share and like us:

0

Alte articole care te-ar putea interesa: