Ne apropiem de momentul tranzacţiei. Până acum am făcut planul, am fost la bancă, am discutat cu agentul, am văzut apartamente, apoi am negociat şi iar am mai vizitat alte apartamente.
Acum este cazul să iau creditul. Acest articol este ceva mai lung decât de obicei, pentru că băncile sunt foarte birocratice! După o săptămână de întrerupere, Andrei, bancherul, mi-a dat un telefon şi am aranjat o întâlnire în care să rediscutăm creditul.
Studiind oferta băncii, am observat o promoţie la credite de nevoi personale cu garanţie ipotecară, care includea o propunere pe care nu o mai văzusem până acum – dobândă fixă în lei 7%, în primii doi ani de zile, apoi variabilă ROBOR 6M + 4%.
Să ai o dobândă fixă în lei, mi s-a părut o idee foarte bună, iar nivelul dobânzii nu este foarte diferit de nivelul dobânzilor la depozite, deci o marjă foarte mică a băncii în primii 2 ani. Bineînţeles, creditul devine mult mai scump din al treilea an, dar datorită noilor reglementări legale, nu se poate percepe comision de rambursare anticipată dacă dobânda este variabilă, deci, pot beneficia de împrumut doi ani de zile la dobândă redusă, iar apoi să îl refinanţez, sau să îl rambursez.
La întâlnire am solicitat şi mi s-au aprobat două modificări:
- nu am făcut asigurări de viaţă şi de bunuri la bancă, ci am cesionat asigurările pe care deja le aveam, astfel am economisit o parte din costurile creditului.
- deoarece asigurarea mea de viaţă expiră în 2020, am modificat durata creditului de la 20 de ani la 9 ani.
Apoi a urmat birocraţia, pregătisem vraful de documente solicitate şi le-am trimis pe email… Mi s-au cerut originalele… Am adus originalele… Mi s-au cerut documente suplimentare, tot originale… Le-am adus… S-a făcut evaluarea şi apoi mi s-au cerut a treia oară alte adeverinţe şi hârtii suplimentare şi le-am obţinut şi pe acelea… Apoi mi s-a cerut originalul unui ordin de plată. Nu-l aveam dar i-am invitat să-şi caute singuri un duplicat, era emis de aceeaşi bancă!
Până când mi s-a pre-aprobat creditul, deşi îmi pierdusem cheful să caut oferte mai bune la alte bănci, totuşi am tras de mine şi am făcut-o.
Am folosit internetul pentru filtrarea iniţială a dobânzilor, la credite similare, şi am obţinut trei alte nume de bănci pe care să le vizitez: BCR, OTP şi ING. Din cele trei bănci, am renunţat la BCR, pentru că mai mulţi prieteni mi-au sugerat să o evit datorită experienţelor lor unanim negative.
La ING mi s-a spus că nu mă calific pentru credit, dar oricum, oferta aparent bună era dublată de comisioane şi taxe care îi scădeau avantajele.
La OTP era o promoţie cu 4,99% dobândă fixă în euro în primul an, urmată de EURIBOR 3M + 3,90% ulterior. La această dobândă se mai adăuga un comision lunar de administrare care creştea costul până la 6,31% anual, plus o facilitate interesantă – trei luni perioadă de graţie (din anul 2) în care nu se plătesc şi nu se calculează dobânzi.
Aici apare un punct de discuţie între creditele în RON şi cele în EUR. La creditele în EUR, va trebui plătit în fiecare lună un comision de schimb valutar pentru a transforma leii în euro. Acest comision este de peste 1% la bancă şi 0,5% la casele bune de schimb din Bucureşti. Deci, la orice credit în euro voi adăuga o marjă suplimentară de 0,5% pentru conversia valutară.
În această situaţie, dobânda efectivă la OTP în primii doi ani, este de 6%, considerând folosirea integrală a celor trei luni de graţie. Avem însă riscul valutar de depreciere a leului şi riscul EURIBOR din momentul în care dobânda OTP nu mai este fixă. O “mică” problemă este că funcţionara OTP “nu ştia sigur” dacă mă calific pentru acordarea creditului, datorită veniturilor mele variabile.
Pe grafic am comparat valoarea absolută a dobânzilor plătibile fiecărei bănci – Apăsaţi pentru mărire.
M-am întors de unde am plecat, la prima bancă la care am apelat. Am mai citit contractul încă o dată înainte să îl semnez, totul era OK. Costul total:
- Dobândă: 7%, anual în primii 2 ani
- Comision de administrare: 0,06% anual
- Costuri de obţinere a împrumutului: evaluarea: 0,22%; arhiva electronică: 0,08%; costuri notariale: 0,66%.
Am în plan să rambursez sau să refinanţez acest credit în doi ani, deci costul anual va fi de 7,54%, puţin peste obiectivul de 7,5% impus în plan. Am semnat, 250.000 RON au intrat în cont şi au fost mutaţi într-un depozit până când îi voi folosi.
În tot acest timp, am discutat cu prietenii, cunoscuţii şi familia despre opţiunile mele. La un moment dat, a apărut o nouă sursă de finanţare! Unul dintre creditorii mei actuali (n-o să-l numesc) a fost impresionat de aventurile mele cu banca şi la un moment dat a spus ceva de genul “Totuşi, de ce să dai dobândă la bancă, dacă eu am economii în cont?”. Şi astfel am căpătat acces la o nouă sursă de finanţare, de câteva zeci de mii de euro. N-am renunţat la creditul de la bancă, iar acum pot să mă gândesc la apartamente mai scumpe, bineînţeles dacă sunt rentabile.
În episodul următor vom vorbi despre achiziţie.
