IMG00101-20110822-0908Revin după o pauză lungă cu un articol din ciclul Odiseea unei investiţii imobiliare. Pe scurt, în 2013, am plătit în avans tot creditul bancar, iar în 2014 am plătit creditul de la prieteni (cu o mică dobândă). Am avut până acum 3 chiriaşi şi practic nici o perioadă în care apartamentul să fi stat gol. Este acum o sursă de venit constant pentru mine. Am fost aproape să repet investiţia în 2014, detalii mai jos.

Încep cu o foarte scurtă recapitulare, am cumpărat şi mobilat un apartament într-un bloc nou în 2011 cu 92,000 euro, finanţat cu un credit de 56,000 euro cu cost de 7,5% anual, împrumut de la cunoscuţi de 20,000 euro şi contribuţie personală + familie de 16,000 euro. Obiectivul iniţial era de a obţine un randament net de 4,5-5%, apoi reconsiderat la 5,5%.

Creditul

Cel mai bun credit pe care l-am putut obţine a fost cu dobandă de 7% (7,5% cu toate costurile), fixă în primii doi ani. Nu contează cât era după aceea dobânda, pentru că în ziua aniversării de doi ani am plătit tot soldul creditului din economiile făcute în perioada respectivă. Am calculat că dobânda creditului a fost aproximativ egală cu venitul net din chiria apartamentului în cei doi ani.

Azi acelaşi credit are o dobândă de 6,25% fixă, dar este mai avantajos un credit cu dobândă variabilă, în prezent 3,97%. Am fost mulţumit de relaţia cu banca şi am fost foarte aproape să contractez un nou credit la final de 2014 (detalii mai jos).

Alte surse

Am rambursat împrumutul de la cunoscuţi la un an după rambursarea celui bancar, din fericire în perioada aceea am avut suficiente venituri ca să plătim aceste sume din economii. Plata a inclus şi o componentă de dobândă, cheltuieli cu schimb valutar, dar nu semnificativă. Este bine să ai prieteni care să te ajute la nevoie.

Chiriaşii

Fără să fac o poveste lungă, Kurt, primul chiriaş, a stat în apartament fix un an, tocmai ce agreasem o creştere de chirie la 560 euro, când noua lui prietenă româncă l-a convins să se mute într-un bloc comunist de trei camere, mai departe de centru, dar cu numai 400 euro lunar.

Al doilea chiriaş a fost Romeo, un ploieştean tânăr şi neliniştit, a acceptat condiţiile mele fără să le citească (inclusiv două luni garanţie), iar apoi şi-a păcălit agenta ca să nu-i mai dăm comision şi a obţinut pentru asta o chirie de 500 euro. O lună mai târziu n-a avut să-mi dea banii, mi-a arătat însă ce pistol cu bile are. Nu cred că era o ameninţare totuşi, în două săptămâni i-am zis să plece, a pierdut garanţia care mi-a acoperit luna următoare necesară pentru a re-închiria apartamentul.

Al treilea chiriaş a fost şi este Amir, un medic arab la studii în România împreună cu soţia lui. După o lungă negociere specifică am făcut o afacere avantajoasă pentru amândoi, i-am închiriat apartamentul cu 475 euro, dar mi-a lăsat locul de parcare pe care l-am închiriat unui alt locatar cu 50 de euro. După un an, s-a dovedit un chiriaş exemplar şi având în vedere trendul de la acel moment i-am scăzut chiria la 460 euro. În curând vine momentul prelungirii contractului şi aş vrea să cresc puţin preţul.

Mai jos sunt calculele de randament, în medie 5,6%, puţin peste ce am prognozat.

chirie1Preţuri şi evaluare

În ultimii patru ani, conform Indicelui imobiliar, preţurile apartamentelor cu două camere au scăzut cu 9% până în 2014, apoi au crescut cu 4% în ultimul an. În 2014 şi chiar şi acum, cu preţuri mai mici şi dobânzi mai mici la credite, ar trebui să se poată obţine randamente mai bune din investiţiile imobiliare.

Verificând preţurile de anunţ din zonă şi luând în considerare un discount de negociere, valoarea curentă a apartamentului este de aproximativ 84,000 euro, ceea ce teoretic ar reduce randamentul net la 3,4%, dacă aş decide să vând acum. Însă trendul pe imobiliare este de creştere, deci posibil să se recupereze din pierderea de valoare în perioada următoare.

O nouă aventură?

La nici şase luni după ce m-am văzut cu datoriile plătite, am început să studiez noi oportunităţi de investiţii imobiliare. De data aceasta din considerente strategice, mai mult decât financiare. Am doi copii şi deja văd că în 15-18 ani primul apartament va fi transmis celui mai mare din ei, iar acum m-aş gândi să-i ofer şi celui de-al doilea ceva similar. Pe partea financiară, abordarea rămâne aceeaşi, dobânzile sunt mici, preţurile au scăzut şi s-a reluat un trend de creştere recent, randamentul este mulţumitor.

Practic am avansat la finalul anului trecut cu două negocieri, care însă nu s-au concretizat, una cu un dezvoltator imobiliar căruia îi mai rămăsese un singur apartament de vânzare în bloc (zona Moşilor) împreună cu 6 locuri de parcare şi nişte boxe. I-am propus un discount în schimbul unei vânzări la pachet, apartamentul ar fi fost 90,300 (65mp utili, plus balcon mare), dar n-a vrut să lase din preţ la locurile de parcare şi boxe aşa că înţelegerea a picat.

A doua a fost în acelaşi bloc cu apartamentul existent, pe acelaşi palier, un apartament similar doar cu un balcon mult mai mare. Proprietarul, un dentist care lucrează în Irlanda s-a dovedit extrem de încăpăţânat şi nerezonabil. A cerut (şi încă mai cere, conform anunţurilor de pe internet) 109,000 euro şi a fost dispus să scadă preţul până la 100,000 euro. Dupa trei luni de negociere, i-am oferit în decembrie 2014, 92,000 euro + comisionul agentului, a acceptat pe moment,  am fost la bancă, mi-am obţinut un nou credit, dar apoi rudele lui din Videle i-au spus că preţul e prea mic şi să nu-l vândă. Aşa că am rămas acolo cu discuţia urmând să-l contactez când mă vor da banii afară din casă…

Cred că cele trei paragrafe de mai sus sunt un răspuns la întrebările unora din voi, da, aş lua-o de la capăt şi poate chiar o voi face.

Ce părere ai despre articol?
  • Inutil (14)
  • Insuficient (5)
  • Interesant (16)
  • Excelent (19)

Alte articole care te-ar putea interesa:

10 Comments for this entry

  • Vali says:

    Super mulțumesc pentru articol Florin. Mă bucur ca ai revenit. Este foarte util. M-ar plăcea să postezi mai des.

  • Vali says:

    Si eu sunt pe cale să finalizez o investiție dintr-un apartament de 2 camere. Cred ca e obperioada excelenta pentru investiții imobiliare.

  • FLO says:

    Dar ratele la banca? Dobanda platita pana la achitarea creditului?

    • Florin says:

      Ai dreptate, cu dobanzile platite sunt pe zero pana acum, eu insa am privit separat veniturile investitiei de costurile finantarii.

  • Florin Gh says:

    Multumesc mult pentru revenire, am citit cu interes intreaga serie din odiseea imobiliara si deja ma gandeam ca ai renuntat cu totul la blog. Sper sa continui sa postezi pentru ca in momentul asta pot zice ca am citit tot site-ul si sigur mai ai multe de zis.
    Spor in toate.

  • Alexx says:

    Nu inteleg cum calculezi randamentul,
    460 euro chirie platita / 92000 = 0.5% / luna, sau 6 % / an.

    Impozitarea acum e 12% (parca), la care se adauga CASS 5.5%.
    Deci randamentul net pare a fi undeva pe la 5% / an.

    De aici trebuie scazuta o suma pentru deprecierea mobilei si a instalatiilor…

    Gresesc ?

    • Florin says:

      Ah, ai dreptate, am uitat cu totul de 5,5% CASS care a fost introdusa in 2014. Am refacut calculele si randamentul prezent scade la 5.3%.

      Am explicat si diferenta pe care nu o intelegeai, pe langa apartament am inchiriat separat locul de parcare cu 50 euro/luna.

      Calculul este facut pe cash si de aceea nu am adaugat deprecierea mobilei si a apartamentului. Am luat asta in calcul atunci cand am estimat pretul curent al apartamentului.

  • Alexx says:

    Ok, multumesc,
    numai bine,

  • Coffee says:

    Bine ai revenit! Sper sa scrii cat mai mult.

  • Vali says:

    Salut Florin,

    Cand mai publici?

    Numai bine!
    Vali

css.php